So sánh Olympic – Ocean Park – Global Gate – Mailand theo chiến lược quỹ
So sánh Olympic – Ocean Park – Global Gate – Mailand theo chiến lược quỹ, Vai trò tài sản trong danh mục, Chu kỳ đầu tư
BẢN SO SÁNH 4 ĐẠI ĐÔ THỊ: VINHOMES OLYMPIC – OCEAN PARK – GLOBAL GATE – MAILAND được xây dựng theo tư duy QUỸ ĐẦU TƯ / FAMILY OFFICE,
Trọng tâm là:
- Vai trò tài sản trong danh mục
- Chu kỳ đầu tư
- Tỷ lệ phân bổ vốn
- IRR mục tiêu – mức độ rủi ro
- Khả năng scale vốn lớn (100 – 1.000 tỷ)
I. KHUNG TƯ DUY QUỸ: KHÔNG SO “DỰ ÁN”, SO “VAI TRÒ”
Quỹ không hỏi dự án nào tốt hơn, mà hỏi:
Dự án này đóng vai trò gì trong danh mục tổng thể?
Quỹ thường chia danh mục BĐS đô thị thành 4 lớp tài sản:
- Core Income Asset – tạo dòng tiền, giữ NAV
- Core Growth Asset – tăng trưởng vốn dài hạn
- Strategic Land Bank – đón quy hoạch, hạ tầng
- Opportunistic Asset – biên lợi nhuận cao, rủi ro cao hơn
4 dự án bạn nêu mỗi dự án đại diện cho một “vai trò khác nhau”.
II. ĐỊNH VỊ 4 DỰ ÁN TRONG TƯ DUY QUỸ
- VINHOMES OCEAN PARK – CORE INCOME ASSET
Vai trò trong danh mục:
→ Trụ cột ổn định NAV + dòng tiền
Đặc điểm quỹ quan tâm
- Đô thị đã trưởng thành
- Dân cư đông, nhu cầu thuê thực
- Giá đã phản ánh phần lớn hạ tầng
Chỉ số đầu tư (ước tính theo logic quỹ)
| Chỉ tiêu | Ocean Park |
| Chu kỳ | Cuối tăng trưởng – ổn định |
| Thời gian nắm giữ | 3–6 năm |
| Tăng giá vốn | 6–9%/năm |
| Dòng tiền cho thuê | 4–6%/năm |
| IRR mục tiêu | 10–13% |
| Rủi ro | Thấp |
Vai trò:
“Giữ tiền – nuôi danh mục – tạo thanh khoản”
III. VINHOMES OLYMPIC – CORE GROWTH ASSET
Vai trò trong danh mục:
→ Tăng trưởng vốn trung – dài hạn
Đặc điểm quỹ quan tâm
- Cửa ngõ phía Nam Hà Nội
- Đầu chu kỳ đô thị
- Gắn với hạ tầng quốc gia (Vành đai 4 – Ga Ngọc Hồi)
Chỉ số đầu tư
| Chỉ tiêu | Olympic |
| Chu kỳ | Đầu → giữa tăng trưởng |
| Thời gian nắm giữ | 7–12 năm |
| Tăng giá vốn | 12–18%/năm |
| Dòng tiền | 3–4% |
| IRR mục tiêu | 14–18% |
| Rủi ro | Trung bình thấp |
Vai trò:
“Tài sản lõi để tăng NAV trong 10 năm”
IV. VINHOMES GLOBAL GATE (CỔ LOA) – STRATEGIC LAND ASSET
Vai trò trong danh mục:
→ Tài sản chiến lược theo quy hoạch quốc gia
Đặc điểm quỹ quan tâm
- Gắn với:
- Trung tâm triển lãm quốc gia
- Trục Nhật Tân – Nội Bài
- Hưởng lợi từ dịch chuyển hành chính – đối ngoại
Chỉ số đầu tư
| Chỉ tiêu | Global Gate |
| Chu kỳ | Đầu chu kỳ |
| Thời gian nắm giữ | 8–15 năm |
| Tăng giá vốn | 15–22%/năm |
| Dòng tiền | Thấp (ban đầu) |
| IRR mục tiêu | 16–20% |
| Rủi ro | Trung bình |
Vai trò:
“Đặt cược vào quy hoạch quốc gia & vị thế Thủ đô”
V. MAILAND HANOI CITY – OPPORTUNISTIC / NICHE ASSET
Vai trò trong danh mục:
→ Tài sản biên lợi nhuận cao, khác biệt hóa
Đặc điểm quỹ quan tâm
- Phát triển theo concept châu Âu – văn hóa – trải nghiệm
- Phụ thuộc vào:
- Vận hành
- Du lịch – thương mại – dịch vụ
Chỉ số đầu tư
| Chỉ tiêu | Mailand |
| Chu kỳ | Phụ thuộc triển khai |
| Thời gian nắm giữ | 5–10 năm |
| Tăng giá vốn | 15–25% (không đều) |
| Dòng tiền | Biến động |
| IRR mục tiêu | 18–25% |
| Rủi ro | Trung bình – cao |
Vai trò:
“Gia vị lợi nhuận – không phải trụ cột”
VI. BẢNG SO SÁNH TỔNG HỢP THEO TƯ DUY QUỸ
| Dự án | Vai trò | IRR mục tiêu | Rủi ro | Dòng tiền |
| Ocean Park | Core Income | 10–13% | Thấp | Cao |
| Olympic | Core Growth | 14–18% | TB thấp | TB |
| Global Gate | Strategic Land | 16–20% | TB | Thấp |
| Mailand | Opportunistic | 18–25% | TB cao | Biến động |
VII. MẪU PHÂN BỔ DANH MỤC CHO QUỸ (300–1.000 TỶ)
Danh mục “CÂN BẰNG – BỀN VỮNG”
- Ocean Park: 30%
- Olympic: 35%
- Global Gate: 25%
- Mailand: 10%
→ IRR danh mục mục tiêu: 14–16%
Danh mục “TĂNG TRƯỞNG MẠNH”
- Olympic: 40%
- Global Gate: 30%
- Ocean Park: 20%
- Mailand: 10%
→ IRR mục tiêu: 16–18%
Danh mục “CHIẾN LƯỢC DÀI HẠN (10–15 NĂM)**
- Olympic: 35%
- Global Gate: 35%
- Ocean Park: 20%
- Mailand: 10%
→ IRR mục tiêu: 17–19%
VII. KẾT LUẬN THEO NGÔN NGỮ QUỸ
- Ocean Park = Trái phiếu BĐS (ổn định, dòng tiền)
- Olympic = Cổ phiếu tăng trưởng lõi
- Global Gate = Quyền chọn quy hoạch quốc gia
- Mailand = Alpha asset (tạo lợi nhuận vượt trội nếu đúng thời điểm)
Câu kết đúng “gu” quỹ:
Không dự án nào thay thế dự án nào – chúng chỉ thay thế khi bạn không hiểu vai trò của từng tài sản trong danh mục.
So sánh Vinhomes Olympic – Ocean Park – Global Gate – Mailand;
So sánh 4 phân khu A,B,C,D: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/so-sanh-a-b-c-d.html
Vị trí Khu A: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/vi-tri-khu-a.html
Vị trí Khu B: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/vi-tri-khu-b.html
Vị trí Khu C: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/vi-tri-khu-c.html
Vị trí Khu D: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/vi-tri-khu-d.html
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/tin-tuc
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/biet-thu
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/lien-ke
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/chung-cu
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/shophouse
https://vinhomesolympichanoi.com.vn/cho-thue
Website: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/