Vị trí Khu A Vinhomes Olympic Hà Nội; phân khu lõi trung tâm, giữ vai trò đầu não phát triển thương mại – dịch vụ – đô thị nén gắn với TOD

PHÂN TÍCH VỊ TRÍ KHU A VINHOMES OLYMPIC HÀ NỘI

“TRÁI TIM THƯƠNG MẠI – TOD – ĐỘNG LỰC TĂNG GIÁ LỚN NHẤT TOÀN ĐÔ THỊ”

hân khu A có phạm vi nghiên cứu trải rộng trên địa bàn phường Thanh Liệt và các xã Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín và Bình Minh. Phân khu này có diện tích lập quy hoạch gần 1.743ha.

Theo định hướng, phân khu A được quy hoạch đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị, bao gồm đường Vành đai 4, tổ hợp TOD ga Ngọc Hồi, đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, đường sắt quốc gia và mạng lưới đường sắt đô thị.

I. TỔNG QUAN VỊ TRÍ KHU A TRONG CẤU TRÚC ĐẠI ĐÔ THỊ VINHOMES OLYMPIC

Trong tổng thể quy hoạch Khu đô thị Thể thao Olympic (Vinhomes Olympic Ngọc Hồi – Hà Nội), Khu A được xác định là phân khu lõi trung tâm, giữ vai trò đầu não phát triển thương mại – dịch vụ – đô thị nén gắn với TOD (Transit Oriented Development).

Theo định hướng quy hoạch chính thức, Khu A được xác lập với các vai trò chiến lược:

Là khu đô thị thương mại – dịch vụ (TMDV) trọng điểm
Gắn trực tiếp với ga đường sắt đô thị, trục lễ hội và các tuyến vành đai chiến lược
Đóng vai trò cửa ngõ đô thị phía Bắc – Đông Bắc của dự án
Là khu vực hình thành đô thị phức hợp mật độ cao, tạo giá trị kinh tế – thương mại – đầu tư lớn nhất toàn dự án

Nếu ví toàn bộ Vinhomes Olympic là một cơ thể sống, thì Khu A chính là “trái tim”, nơi:

Dòng người tập trung
Dòng tiền luân chuyển
Hoạt động thương mại – dịch vụ diễn ra sôi động nhất
Giá trị bất động sản tăng trưởng mạnh và bền vững nhất theo thời gian

II. VỊ TRÍ ĐỊA LÝ – KHÔNG GIAN CỦA KHU A

Vị trí tổng thể trong dự án

Khu A nằm tại phía Bắc trục lễ hội trung tâm, tiếp giáp trực tiếp:

Trục giao thông chính xuyên suốt khu đô thị
Các tuyến vành đai 3.5 và vành đai 4
Ga đường sắt đô thị theo mô hình TOD

Từ góc độ quy hoạch đô thị, đây là vị trí “kim cương”, nơi hội tụ:

Giao thông đối ngoại
Giao thông nội khu
Không gian công cộng
Thương mại – dịch vụ – văn phòng – nhà ở cao tầng

Không phải ngẫu nhiên mà chủ đầu tư Vinhomes định vị Khu A là khu đô thị thương mại gắn với TOD, bởi:

“Ở đâu có ga – ở đó có trung tâm đô thị mới.”

Ranh giới tiếp giáp chiến lược của Khu A

Theo tài liệu quy hoạch chi tiết:

Phía Bắc:
Tiếp giáp đường Phan Trọng Tuệ – tuyến kết nối trực tiếp vào nội đô Hà Nội, đóng vai trò trục giao thông hiện hữu quan trọng.
Phía Nam:
Giáp đường Vành đai 4, tuyến hạ tầng quốc gia mang tính bước ngoặt cho phát triển bất động sản Hà Nội giai đoạn 2025–2045.
Phía Đông:
Giáp trục đường chính của khu đô thị, kết nối xuyên suốt sang các phân khu B, C.
Phía Tây:
Giáp khu đô thị C4 hiện hữu, tạo ra sự tiếp nối không gian đô thị, dân cư và nhu cầu thương mại thực.

Chính cấu trúc ranh giới này giúp Khu A trở thành điểm giao thoa giữa đô thị hiện hữu – đô thị mới – hạ tầng tương lai.

III. KHU A – TRỌNG TÂM PHÁT TRIỂN THEO MÔ HÌNH TOD

TOD là gì và vì sao Khu A được chọn?

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị xoay quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị – metro.

Đặc điểm của TOD bao gồm:

Mật độ xây dựng cao
Chức năng đa dạng: ở – làm việc – thương mại – giải trí
Ưu tiên người đi bộ
Khả năng khai thác thương mại vượt trội
Giá trị bất động sản tăng mạnh theo thời gian

Khu A hội tụ đầy đủ điều kiện “chuẩn TOD”:

Có ga đường sắt đô thị
Nằm trên trục lễ hội – trục thương mại
Kết nối trực tiếp vành đai 3.5 – 4
Là khu vực được quy hoạch đô thị phức hợp mật độ cao

Tác động của TOD tới giá trị Khu A

Thực tế tại các đô thị lớn trên thế giới cho thấy:

BĐS trong bán kính 500–800m quanh ga metro thường:
- Giá cao hơn 20–50% so với khu vực xung quanh
- Tính thanh khoản vượt trội
- Khả năng khai thác kinh doanh cực tốt

Tại Hà Nội, các khu vực như:

Trần Duy Hưng – Cầu Giấy
Kim Mã – Cát Linh
Tây Mỗ – Đại Mỗ (metro Nhổn – ga Hà Nội)

đều ghi nhận mức tăng giá mạnh sau khi hạ tầng TOD hình thành.

Với Khu A Vinhomes Olympic, hiệu ứng này không chỉ lặp lại mà còn khuếch đại, bởi:

TOD được quy hoạch ngay từ đầu, không phải “chắp vá”
Chủ đầu tư Vinhomes kiểm soát toàn bộ không gian
Dân cư được đưa vào đồng bộ – chất lượng cao

III. PHÂN TÍCH CHI TIẾT VỊ TRÍ CÁC TIỂU KHU TRONG KHU A

Khu A được chia thành 03 tiểu khu, mỗi tiểu khu có vai trò riêng nhưng cùng bổ trợ tạo nên cụm đô thị thương mại hoàn chỉnh.

1.Tiểu khu 1 – CỬA NGÕ THƯƠNG MẠI PHÍA TÂY

Vị trí

Phía Tây trục lễ hội
Phía Bắc giáp đường Phan Trọng Tuệ
Phía Nam giáp vành đai 4
Phía Đông giáp trục chính
Phía Tây giáp khu đô thị C4

2.Ý nghĩa vị trí

Tiểu khu 1 đóng vai trò:

Cửa ngõ tiếp nhận dòng người từ nội đô Hà Nội
Kết nối trực tiếp khu dân cư hiện hữu → nhu cầu thương mại sẵn có
Phù hợp phát triển:
- Shophouse thương mại
- Văn phòng – dịch vụ
- Khách sạn – lưu trú ngắn hạn

Đây là tiểu khu có khả năng khai thác kinh doanh sớm nhất, nhờ:

Lượng cư dân xung quanh đã hiện hữu
Giao thông thuận lợi
Không phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ toàn dự án

3.Tiểu khu 2 – LÕI TOD – TRUNG TÂM GA ĐƯỜNG SẮT ĐÔ THỊ

Vị trí

Phía Đông trục lễ hội
Phía Bắc giáp Vành đai 3.5
Phía Nam giáp tiểu khu 3
Phía Đông giáp khu dân cư hiện hữu & CCN Ngọc Hồi
Phía Tây giáp trục chính

4.Ý nghĩa chiến lược

Tiểu khu 2 chính là “trái tim của trái tim”, nơi:

Tập trung ga đường sắt đô thị
Lưu lượng người di chuyển lớn nhất toàn khu
Là điểm giao thoa giữa:
- Dân cư nội khu
- Người đi làm
- Khách vãng lai – thương mại – dịch vụ

Đây là khu vực:

Giá bất động sản cao nhất
Tốc độ tăng giá mạnh nhất
Phù hợp với:
- Shophouse khối đế
- Trung tâm thương mại
- Văn phòng hạng A
- Căn hộ cao cấp cho thuê

5.Tiểu khu 3 – TRỤC THƯƠNG MẠI GẮN VÀNH ĐAI 4

Vị trí

Phía Đông trục lễ hội
Phía Bắc giáp tiểu khu 2
Phía Nam giáp Vành đai 4
Phía Đông giáp khu dân cư & CCN Ngọc Hồi
Phía Tây giáp trục chính

Giá trị vị trí

Tiểu khu 3 hưởng lợi trực tiếp từ:

Vành đai 4 – trục phát triển kinh tế vùng
Giao thương liên tỉnh – logistics – dịch vụ
Khả năng phát triển:
- Thương mại quy mô lớn
- Văn phòng, showroom
- Dịch vụ hậu cần – logistics nhẹ

IV. KHU A – ĐỘNG LỰC TĂNG GIÁ TOÀN DỰ ÁN VINHOMES OLYMPIC

Vì sao Khu A luôn là nơi tăng giá mạnh nhất?

Trong mọi đại đô thị của Vinhomes: