GPMB KĐT Thể thao Olympic khu C tại xã Chương Dương, Thanh Trì; đô thị hỗn hợp – dịch vụ – thể thao cộng đồng – sinh thái gắn với công viên và không gian mở.

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

KHU ĐÔ THỊ THỂ THAO OLYMPIC – KHU C

TẠI XÃ CHƯƠNG DƯƠNG, HUYỆN THANH TRÌ – HÀ NỘI

MỤC LỤC CHI TIẾT

Tổng quan dự án KĐT Thể thao Olympic – khu C
Vị trí địa lý và ranh giới khu C tại xã Chương Dương
Nguồn gốc đất và giải phóng mặt bằng (GPMB)
Quy hoạch tổng thể khu C
Cơ cấu sản phẩm trong KĐT Thể thao Olympic khu C
Hệ thống tiện ích & hạ tầng phục vụ khu C
Tiềm năng phát triển – giá trị đầu tư sản phẩm
Chiến lược GPMB & triển khai thực địa
Phương án khai thác & kinh doanh sản phẩm
Kết luận và khuyến nghị chiến lược đầu tư

I. TỔNG QUAN DỰ ÁN KĐT THỂ THAO OLYMPIC – KHU C

1.1. Khu đô thị Thể thao Olympic: định hướng chiến lược

Khu đô thị Thể thao Olympic là một trong những dự án chiến lược nằm trong quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, được xác định nhằm:

Tạo ra một không gian đô thị hiện đại, đa chức năng
Quan tâm đặc biệt đến thể thao – sức khỏe – sinh thái
Đáp ứng nhu cầu dân cư chất lượng cao phía Nam Hà Nội
Gắn kết các trung tâm kinh tế, giao thông, công nghiệp, giáo dục, dịch vụ

Dự án được chia thành nhiều phân khu (khu A, B, C, …) theo chức năng quy hoạch, trong đó khu C tại xã Chương Dương giữ vai trò đặc trưng về đô thị hỗn hợp – dịch vụ – thể thao cộng đồng – sinh thái gắn với công viên và không gian mở.

1.2. Mục tiêu triển khai khu C

Việc triển khai khu C trong dự án tổng thể nhằm:

Hoàn chỉnh cấu trúc đô thị của toàn KĐT Olympic
Tạo sản phẩm đa dạng theo nhu cầu đầu tư và cư trú
Tăng tính kết nối – thương mại – dịch vụ
Tối ưu hóa giá trị đất đô thị gắn với tiện ích thể thao
Hình thành một khu dân cư hiện đại – năng động – bền vững

VỊ TRÍ ĐỊA LÝ & RANH GIỚI KHU C TẠI XÃ CHƯƠNG DƯƠNG

2.1. Vị trí chiến lược xã Chương Dương

Xã Chương Dương (huyện Thanh Trì) nằm tại cửa ngõ phía Đông Nam Thủ đô Hà Nội, ngay rìa hành lang đô thị mới phát triển, tiếp giáp với:

Xã Nam Phù: khu dân cư và thể thao trọng điểm
Xã Hồng Vân: khu sinh thái – thể thao
Xã Ngọc Hồi: trung tâm giao thông – đô thị lõi
Sông Hồng: hành lang sinh thái tự nhiên

Khu C được đặt trong vùng đất có tính chất kết nối dịch vụ – thương mại – sinh hoạt – thể thao cộng đồng, kế cận các trục hạ tầng như:

Quốc lộ 1A mở rộng
Đường sắt quốc gia
Vành đai 3.5 và Vành đai 4
Đường liên xã và trục nội khu đô thị

→ Vị trí này giúp khu C có độ tiếp cận cao với toàn bộ khu đô thị Olympic và toàn vùng phía Nam Hà Nội.

2.2. Ranh giới phân khu khu C

Theo bản đồ quy hoạch tổng thể được phê duyệt, khu C nằm ở:

Phía Bắc: tiếp giáp khu nhà ở hỗn hợp và công viên trung tâm
Phía Nam: giáp phân khu dịch vụ – thương mại
Phía Đông: giáp tuyến trục giao thông nội khu dẫn vào trung tâm thể thao chính
Phía Tây: giáp không gian mở – cảnh quan ven sông/ kênh rạch

Đây là khu vực trung tâm của trục phát triển đô thị mới, thuận lợi cho việc hình thành các hoạt động sôi nổi về thương mại, dịch vụ, thể thao và sinh hoạt cộng đồng.

NGUỒN GỐC ĐẤT & GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG (GPMB)

3.1. Nguồn gốc đất khu C

Đất được sử dụng để triển khai khu C đa phần là:

Đất nông nghiệp canh tác của dân cư địa phương
Đất khai hoang – vườn – ao – xen kẹt trong khu dân cư
Đất chưa sử dụng – chờ quy hoạch phát triển đô thị
Một phần đất do Nhà nước quản lý theo quy hoạch sử dụng đất

Đây là quỹ đất có tính tập trung tương đối lớn – ít phân lô nhỏ – thuận lợi mặt bằng thi công.

3.2. GPMB – yêu cầu và mục tiêu

Giải phóng mặt bằng là bước tối quan trọng và nền tảng quyết định tiến độ dự án. Mục tiêu GPMB khu C bao gồm:

Thu hồi đất đúng quy hoạch được duyệt
Đền bù thỏa đáng theo khung giá Nhà nước & thị trường
Hỗ trợ tái định cư – ổn định đời sống dân cư
Tạo quỹ đất sạch để triển khai thi công xây dựng nhanh
Minh bạch – công khai – đúng pháp luật

3.3. Quy trình GPMB tại khu C

Bước 1: Xác định ranh giới thu hồi đất theo quy hoạch

Trích lục, trích đo bản đồ
Kiểm tra hiện trạng đất – đối tượng sử dụng

Bước 2: Thông báo kế hoạch thu hồi đất

Công khai thời gian, mục đích, vị trí
Tuyên truyền pháp luật về GPMB

Bước 3: Kiểm kê thống kê tài sản trên đất

Nhà cửa
Cây cối, hoa màu
Công trình gắn liền

Bước 4: Lập phương án bồi thường – hỗ trợ

Đền bù đất
Hỗ trợ chuyển đổi nghề – ổn định đời sống
Tái định cư (nếu có)

Bước 5: Thanh toán – bàn giao mặt bằng

Trả tiền bồi thường
GPMB sạch để thi công

GPMB minh bạch, nhanh – là yếu tố tiên quyết để dự án triển khai đúng tiến độ.

QUY HOẠCH TỔNG THỂ KHU C

4.1. Định hướng quy hoạch

Khu C được quy hoạch theo mô hình:

“Đô thị hỗn hợp – thương mại – dịch vụ – thể thao cộng đồng – không gian xanh”

Trong đó chú trọng:

Tối ưu chức năng sinh hoạt cộng đồng
Tạo không gian gắn kết với trục vận động
Tận dụng cảnh quan thiên nhiên
Tạo sự đa dạng sản phẩm địa phương

4.2. Bố cục không gian

Trung tâm thương mại – dịch vụ

Trung tâm mua sắm
Khách sạn – căn hộ dịch vụ
Văn phòng cho thuê
Điểm nhấn kiến trúc đô thị

Là nơi diễn ra hoạt động sôi nổi, hấp dẫn cư dân và du khách.

Khu nhà ở liên kế – thấp tầng

Nhà liền kề
Nhà biệt thự ven công viên nội khu
Căn hộ thấp tầng

Điểm mạnh:

Thoáng sáng
Gần tiện ích
Phù hợp gia đình

Khu shophouse – dịch vụ thương mại

Shophouse mặt đường
Shophouse quảng trường

→ Dòng sản phẩm kinh doanh cao, giá trị gia tăng nhanh.

Không gian xanh – thể thao cộng đồng

Công viên nội khu
Quảng trường sự kiện
Đường đi bộ – xe đạp
Khu tập thể thao ngoài trời

Hệ thống mặt nước – cảnh quan sinh thái

Hồ điều hòa nội khu
Hệ thống kênh nước
Rừng đô thị ven khu C

Tạo môi trường sống trong lành, điều hòa khí hậu vi mô.

CƠ CẤU SẢN PHẨM TRONG KHU ĐÔ THỊ THỂ THAO OLYMPIC – KHU C

5.1. Shophouse thương mại – đa chức năng

Đặc điểm sản phẩm:

Diện tích 80–200 m²
Mặt tiền thương mại lớn
Vị trí mặt trục chính

Ưu điểm:

Thu nhập cho thuê tốt
Đa dạng hình thức kinh doanh
Dễ thanh khoản

Phân loại:

Shophouse tuyến phố chính
Shophouse quảng trường – sự kiện
Shop villa trong không gian xanh

5.2. Nhà liền kề – đô thị hiện đại

Đặc điểm:

Diện tích 70–120 m²
Mật độ thấp, không gian mở
Gần công viên, tiện ích

Ưu điểm:

Không gian sống riêng tư
Phù hợp gia đình, chuyên gia

Hình thức xây dựng:

3–5 tầng
Thiết kế hiện đại

5.3. Biệt thự ven cảnh quan

Vị trí:

Gần hồ điều hòa
Ven hành lang xanh

Đặc điểm:

Diện tích lớn (200–400 m²)
Kiến trúc đẳng cấp
View cảnh quan mở

Ưu điểm:

Giá trị bền vững
Phù hợp ở thực cao cấp

5.4. Chung cư cao tầng

Đặc điểm:

Block cao 25–35 tầng
View công viên, hồ nước

Phân khúc:

Căn hộ 1–3PN
Penthouse
Căn hộ dịch vụ

Ưu điểm:

Giá trị cho thuê ổn định
Cư dân đa dạng
Thanh khoản cao

HỆ THỐNG TIỆN ÍCH & HẠ TẦNG PHỤC VỤ KHU C

6.1. Hạ tầng giao thông nội khu

Đường chính 30–50m
Đường nội bộ 15–30m
Phân làn xe
Điểm dừng bus nội đô

→ Kết nối dễ dàng tới trung tâm đô thị Olympic, trục chính và các khu chức năng.

6.2. Tiện ích giáo dục

Trường mầm non
Trường liên cấp
Khu giáo dục ngoài trời

Mục tiêu phục vụ cư dân từ nhỏ đến lớn.

6.3. Tiện ích y tế

Trạm y tế nội khu
Phòng khám đa khoa
Trung tâm chăm sóc sức khỏe

6.4. Tiện ích thể thao & sức khỏe

Sân thể thao cộng đồng
Phòng gym – yoga
Đường chạy bộ
Khu dưỡng sinh

→ Kết hợp chặt chẽ với mô hình Olympic của toàn đô thị.

TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN – GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ SẢN PHẨM

7.1. Yếu tố giá trị gia tăng theo quy hoạch

Quy hoạch chuẩn quốc gia
Trung tâm của khu đô thị mở rộng
Hạ tầng giao thông tại chỗ và kết nối liên vùng

→ Giá trị đất tăng theo hạ tầng, càng sớm càng nhiều lợi ích

7.2. Tính hấp dẫn của từng sản phẩm

Sản phẩm	Thu khả năng	Giá trị tăng
Shophouse	Rất cao	Rất cao
Nhà liền kề	Cao	Cao
Biệt thự	Trung bình	Rất cao
Chung cư	Ổn định	Trung bình

CHIẾN LƯỢC GPMB & TRIỂN KHAI THỰC ĐỊA

8.1. Cơ chế GPMB hiệu quả

Đền bù theo khung giá thị trường
Hỗ trợ ổn định đời sống
Tái định cư linh hoạt
Đồng thuận cộng đồng

Nhằm rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng sạch.

8.2. Kế hoạch thi công

Giai đoạn 1:

GPMB
Hạ tầng lõi
Cảnh quan chủ đạo

Giai đoạn 2:

Xây dựng sản phẩm
Kết nối tiện ích

Giai đoạn 3:

Hoàn thiện & khai thác

PHƯƠNG ÁN KINH DOANH & KHAI THÁC SẢN PHẨM

9.1. Định hướng thương mại hóa

Khai thác shophouse làm cửa hàng – quán ăn – dịch vụ
Chung cư: cho thuê căn hộ dài hạn
Biệt thự: khai thác nghỉ dưỡng đô thị

9.2. Dòng tiền & mô hình vận hành

Cho thuê – phân phối
Quản lý vận hành thông minh
Kết hợp nền tảng số

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ

Khu C – khu đô thị Thể thao Olympic tại xã Chương Dương:
✔ Vị trí chiến lược
✔ Quy hoạch đồng bộ
✔ Cơ cấu sản phẩm đa dạng
✔ Tiện ích – hạ tầng hoàn chỉnh

Đây là cơ hội đầu tư dài hạn có hiệu quả bền vững, phù hợp: