Phân tích đặc điểm phân Khu A Vinhomes Olympic Hà Nội; Trung tâm giao thương; Khu vực tạo giá trị bất động sản cao; Đầu mối kết nối giữa Olympic và nội đô Hà Nội

PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM PHÂN KHU A

KHU ĐÔ THỊ OLYMPIC HÀ NỘI (VINHOMES OLYMPIC)

Tổng quan vị trí và vai trò của Phân khu A trong Khu đô thị Olympic

Phân khu A là một trong bốn phân khu chức năng chính của Khu đô thị Olympic Hà Nội, đồng thời là phân khu có vị trí tiếp giáp trực tiếp với khu vực đô thị hóa mạnh nhất của Thủ đô. Trong cấu trúc tổng thể dự án, phân khu A đóng vai trò cửa ngõ phía Bắc, là điểm tiếp xúc đầu tiên giữa đô thị mới Olympic và không gian đô thị hiện hữu của Hà Nội.

Xét trong bối cảnh quy hoạch vùng phía Nam Thủ đô, phân khu A không chỉ là một đơn vị phát triển độc lập, mà còn giữ vai trò vùng chuyển tiếp chiến lược, nơi dung hòa giữa:

Không gian đô thị hiện hữu mật độ cao
Không gian đô thị mới hiện đại, được quy hoạch đồng bộ

Chính vì vậy, mọi định hướng phát triển, tổ chức không gian và khai thác quỹ đất tại phân khu A đều có ảnh hưởng rất lớn đến:

Hiệu quả kết nối toàn khu Olympic
Tính hấp thụ dân cư từ nội đô
Giá trị thương mại – bất động sản của toàn dự án

Vị trí địa lý và ranh giới hành chính – quy hoạch Phân khu A

2.1. Vị trí địa lý

Phân khu A nằm ở phía Bắc Khu đô thị Olympic Hà Nội, thuộc địa bàn các xã và khu vực giáp ranh của:

Huyện Thanh Trì
Khu vực Hoàng Mai mở rộng

Đây là khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư cao và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất lớn.

2.2. Ranh giới quy hoạch Phân khu A

Ranh giới phân khu A được xác lập tương đối rõ ràng, bám sát các yếu tố hạ tầng và ranh giới hành chính tự nhiên:

Phía Bắc:
Tiếp giáp trực tiếp với khu dân cư hiện hữu thuộc Thanh Liệt – Hoàng Liệt. Đây là khu vực đã phát triển đô thị ổn định, có hạ tầng xã hội và kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh.
Phía Tây:
Giáp tuyến Vành đai 3.5, một trong những trục giao thông chiến lược của Hà Nội, có vai trò kết nối nhanh giữa phân khu A và các quận nội thành.
Phía Đông:
Giáp hệ thống giao thông kết nối về phía Yên Sở, khu vực có vai trò điều tiết nước và không gian xanh của Thủ đô.
Phía Nam:
Tiếp giáp trực tiếp với phân khu B, tạo nên mối liên kết không gian liên hoàn giữa khu cửa ngõ và khu trung tâm dự án.

Hiện trạng sử dụng đất Phân khu A

3.1. Cơ cấu các loại đất hiện trạng

Dựa trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, phân khu A có cơ cấu đất đai tương đối phức tạp, phản ánh rõ đặc điểm của một khu vực đang trong quá trình chuyển đổi mạnh mẽ từ nông thôn sang đô thị.

Các nhóm đất chính bao gồm:

Đất nông nghiệp
Chiếm tỷ lệ lớn nhất, chủ yếu là:
- Đất trồng lúa
- Đất màu, đất canh tác xen kẽ khu dân cư
  Phần lớn quỹ đất này có khả năng chuyển đổi cao trong giai đoạn phát triển đô thị.
Đất ở dân cư hiện hữu
Phân bố thành các cụm dân cư làng xóm truyền thống, mật độ xây dựng cao, hạ tầng kỹ thuật còn hạn chế, hình thành trước khi có quy hoạch tổng thể.
Đất giao thông hiện trạng
Bao gồm các tuyến đường liên xã, liên thôn, đường làng, phần lớn có mặt cắt nhỏ, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị quy mô lớn.
Đất mặt nước – thủy hệ
Ao hồ, kênh mương phân bố tương đối nhiều, đóng vai trò:
- Tiêu thoát nước
- Điều hòa vi khí hậu
- Dự trữ không gian xanh tự nhiên

3.2. Đặc điểm nổi bật của hiện trạng sử dụng đất

Quỹ đất lớn nhưng manh mún, xen kẽ nhiều loại hình sử dụng
Tỷ lệ đất nông nghiệp cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp
Nhiều khu đất nằm sát trục giao thông lớn, có giá trị phát triển thương mại – dịch vụ cao
Áp lực đô thị hóa rất lớn từ khu vực nội thành mở rộng