Bất động sản TOD (Transit-Oriented Development) là Khu đô thị nén – hiệu quả – bền vững. Có vị trí chiến lược quanh ga metro, ga đường sắt, hub trung chuyển

BẤT ĐỘNG SẢN TOD – KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ TƯ DUY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ THẾ HỆ MỚI

CHƯƠNG I – SỰ RA ĐỜI CỦA KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN TOD

1.1. Bối cảnh hình thành

Trong suốt thế kỷ XX, mô hình đô thị phát triển theo hướng:

• Mở rộng không gian đô thị
• Phụ thuộc mạnh vào xe cá nhân
• Phân tách khu ở – khu làm việc – khu dịch vụ

Hệ quả:

• Ùn tắc giao thông
• Ô nhiễm môi trường
• Chi phí hạ tầng cao
• Chất lượng sống suy giảm

Từ đó, các quốc gia phát triển bắt đầu tìm kiếm mô hình đô thị nén – hiệu quả – bền vững, và TOD (Transit-Oriented Development) ra đời như một lời giải.

1.2. Định nghĩa khái niệm TOD

TOD – Transit-Oriented Development là mô hình phát triển đô thị:

Lấy giao thông công cộng khối lượng lớn làm trung tâm, tổ chức không gian sống – làm việc – dịch vụ trong bán kính đi bộ quanh nhà ga.

Khi TOD gắn với thị trường nhà đất, ta có khái niệm Bất động sản TOD.

 Bất động sản TOD là:

• Bất động sản được phát triển dựa trên lợi thế giao thông công cộng
• Có vị trí chiến lược quanh ga metro, ga đường sắt, hub trung chuyển
• Được quy hoạch đa chức năng, mật độ cao, giá trị khai thác lớn

CHƯƠNG II – BẢN CHẤT CỐT LÕI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TOD

2.1. TOD không phải “nhà gần ga”

Sai lầm phổ biến:

Cứ bất động sản gần ga là TOD

Thực tế:

• TOD không chỉ là vị trí
• TOD là tư duy quy hoạch – khai thác – vận hành

Một dự án TOD đúng nghĩa cần:

• Quy hoạch tổng thể
• Giao thông công cộng hiệu quả
• Mật độ dân cư – chức năng phù hợp
• Không gian đi bộ thuận tiện
• Dịch vụ – tiện ích tích hợp

2.2. 5 trụ cột của bất động sản TOD

1️⃣ Transit – Giao thông công cộng

• Metro
• Đường sắt đô thị
• Đường sắt quốc gia
• BRT, tramway

2️⃣ Density – Mật độ

• Mật độ xây dựng cao hơn khu thông thường
• Tối ưu sử dụng đất

3️⃣ Diversity – Đa chức năng

• Ở
• Làm việc
• Thương mại
• Giải trí
• Dịch vụ công cộng

4️⃣ Design – Thiết kế

• Thân thiện người đi bộ
• Ít phụ thuộc xe cá nhân
• Quảng trường – phố đi bộ

5️⃣ Destination – Điểm đến

• TOD phải là nơi “người ta muốn đến”, không chỉ là nơi ở

CHƯƠNG III – CẤU TRÚC KHÔNG GIAN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TOD

3.1. Mô hình “vòng tròn TOD”

Bất động sản TOD thường được tổ chức theo 3 vòng:

Vòng 1: 0 – 500m (Lõi TOD)

• Thương mại – văn phòng
• Shophouse
• Khách sạn
• Giá trị đất cao nhất

Vòng 2: 500 – 1.500m

• Chung cư cao tầng
• Khu ở chuyên gia
• Trường học – y tế

Vòng 3: 1.500 – 3.000m

• Khu ở thấp tầng
• Công viên
• Dịch vụ hỗ trợ

3.2. Logic phát triển bất động sản trong TOD

• Giao thông kéo người
• Người tạo nhu cầu
• Nhu cầu sinh ra giá trị
• Giá trị quay lại đầu tư hạ tầng

 TOD là vòng tuần hoàn kinh tế đô thị

CHƯƠNG IV – CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN TOD PHỔ BIẾN

4.1. Căn hộ TOD

Đặc điểm:

• Gần ga
• Di chuyển nhanh
• Phù hợp chuyên gia, người trẻ

Giá trị:

• Thanh khoản cao
• Dễ cho thuê
• Ít rủi ro

4.2. Shophouse TOD

Đặc điểm:

• Lưu lượng người lớn
• Kinh doanh liên tục

Giá trị:

• Dòng tiền tốt
• Tăng giá mạnh khi ga vận hành

4.3. Văn phòng TOD

• Giảm thời gian di chuyển cho nhân sự
• Phù hợp doanh nghiệp lớn
• Giá thuê ổn định

4.4. Khách sạn – dịch vụ TOD

• Phục vụ khách di chuyển
• Khai thác ngắn hạn
• Lợi nhuận theo chu kỳ giao thông – sự kiện

CHƯƠNG V – GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TOD

5.1. Tăng giá đất theo thời gian

Thực tiễn quốc tế:

• BĐS quanh ga tăng 20–50% sau khi vận hành
• TOD đầu mối có thể tăng cao hơn

5.2. Dòng tiền ổn định

• Thuê nhà
• Thuê văn phòng
• Kinh doanh thương mại

5.3. Khả năng chống suy thoái

Trong giai đoạn khó khăn:

• Nhu cầu đi lại vẫn tồn tại
• TOD giữ được thanh khoản tốt hơn

CHƯƠNG VI – BẤT ĐỘNG SẢN TOD TRONG QUY HOẠCH ĐÔ THỊ HIỆN ĐẠI

6.1. TOD và đô thị nén

• Giảm mở rộng tràn lan
• Tiết kiệm chi phí hạ tầng
• Bảo vệ môi trường

6.2. TOD và phát triển bền vững

• Giảm khí thải
• Tăng sử dụng giao thông công cộng
• Tăng chất lượng sống

CHƯƠNG VII – BẤT ĐỘNG SẢN TOD TẠI VIỆT NAM

7.1. Bối cảnh Việt Nam

• Đô thị hóa nhanh
• Áp lực giao thông lớn
• Metro bắt đầu hình thành

TOD là xu thế tất yếu

7.2. Các đô thị TOD tiềm năng

• Hà Nội
• TP.HCM
• Đà Nẵng
• Hải Phòng

7.3. Thách thức khi phát triển TOD

• Pháp lý
• Đồng bộ hạ tầng
• Thay đổi thói quen người dân

CHƯƠNG VIII – SO SÁNH TOD VỚI CÁC MÔ HÌNH BĐS KHÁC

Tiêu chí	TOD	Đô thị truyền thống
Giao thông	Công cộng	Xe cá nhân
Mật độ	Cao	Thấp
Khai thác	Đa dạng	Đơn chức năng
Giá trị dài hạn	Cao	Trung bình

CHƯƠNG IX – TƯ DUY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TOD

9.1. Đầu tư ngắn hạn

• Đón sóng hạ tầng
• Giai đoạn trước vận hành ga

9.2. Đầu tư dài hạn

• Khai thác cho thuê
• Tích sản

Bất động sản TOD không chỉ là sản phẩm nhà đất, mà là:

• Công cụ tổ chức đô thị
• Động lực tăng trưởng kinh tế
• Lời giải cho bài toán giao thông – môi trường – chất lượng sống

Trong tương lai:

“Ở đâu có giao thông công cộng hiệu quả, ở đó bất động sản TOD sẽ trở thành trung tâm giá trị.”

THÔNG TIN TỔNG QUAN, VỊ TRÍ, GIÁ BÁN MỞ BÁN

https://vinhomesolympichanoi.com.vn/tin-tuc

Website: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/

Bất động sản TOD: https://vinhomesolympichanoi.com.vn/bat-dong-san-tod.html